- Quem pode usar o FGTS para comprar a casa própria?
Todo trabalhador pode usar o dinheiro depositado em sua conta vinculada do FGTS para comprar a casa própria.
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- O que é preciso para que o trabalhador tenha acesso ao FGTS na compra da casa própria?
Basta ao trabalhador comprovar:
a) 3 anos de trabalho, consecutivos ou não, sob o regime do Fundo;
b) não ter financiamento ativo no SFH, em qualquer parte do país;
c) não ser proprietário, promitente comprador, cessionário ou usufrutuário de imóvel residencial construído ou em construção;
d) trabalhar na cidade onde quer comprar o imóvel, em cidade limítrofe ou integrante da mesma região metropolitana, ou, ainda, morar há mais de um ano no mesmo município.
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- Como usar o FGTS para a compra da casa própria?
O trabalhador pode usar o FGTS para:
a) pagar o preço total ou parcial de compra da casa própria;
b) pagar parte das prestações de empréstimo concedido no âmbito do SFH;
c) amortizar ou liquidar do saldo devedor do financiamento concedido no âmbito do SFH.
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- Quando é possível usar o FGTS na aquisição da casa própria?
Para comprar a casa própria, a lei permite ao trabalhador:
(a) comprar imóvel pronto à vista, pagando com o dinheiro do FGTS ou somando o FGTS aos seus recursos próprios;
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(b) comprar imóvel pronto com financiamento, usando o FGTS para pagamento total ou parcial da entrada e financiar o restante no SFH, no SFI, diretamente com o vendedor, construtora ou incorporadora, dando o imóvel como garantia em hipoteca ou alienação fiduciária, ou cláusula resolutiva;
(c) comprar imóvel na planta, em construção, em empreendimentos vinculados a financiamento concedido dentro ou fora do SFH;
(d) construir em terreno próprio, através de contrato de empreitada ou de programa de autofinanciamento gerenciado por cooperativa habitacional, administradora de consórcio imobiliário etc.;
(e) comprar lote urbanizado de interesse social não construído.
- Como liberar o dinheiro do FGTS para comprar a casa própria?
A liberação de FGTS - em qualquer modalidade de utilização destinada à aquisição da casa própria - é sempre intermediada por um Agente Financeiro do SFH ou por uma Administradora de Consórcio nas modalidades a ela correspondentes.
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- Quem são os Agentes Financeiros do SFH?
Podem ser Agentes Financeiros do SFH os bancos múltiplos, bancos comerciais, caixas econômicas, sociedades de crédito imobiliário, associações de poupança e empréstimo, companhias hipotecárias, securitizadoras, entidades abertas de previdência complementar e outras entidades que poderão ser integradas ao sistema pelo Conselho Monetário Nacional. Mas, nem todo banco opera com o FGTS, portanto, consulte a instituição financeira de seu relacionamento e confiança.
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- Os agentes financeiros podem cobrar tarifas para a liberação do saldo das contas vinculadas do FGTS?
Sim. As tarifas estão fixadas pelo Conselho Curador do FGTS em R$ 800,00 para contratos de imóveis avaliados até R$ 130 mil e R$ 1.600,00 para imóveis com avaliação superior (valores correspondentes à aplicação de 0,16% e 0,32% sobre o teto de enquadramento no SFH - R$ 500 mil). A tarifa não é devida em operação associada a financiamento imobiliário. voltar índice
Construtoras e consultorias de vendas mal-intencionadas costumam negar descontos e cancelar promoções ao comprador que pretende usar o dinheiro do FGTS para o pagamento do imóvel, alegando ser muito difícil e demorado o recebimento. Não caia nessa conversa. Exija igualdade de condições com os demais compradores e, se for o caso, denuncie a construtora, corretor ou vendedor ao Procon ou consulte um advogado para as medidas judiciais cabíveis.
O tempo de trabalho sob o regime do FGTS resulta da soma dos períodos trabalhados em uma ou mais empresas, consecutivos ou não, através da carteira de trabalho ou extrato das contas do FGTS, ou, no caso de trabalhador avulso, por declaração do sindicato ou do órgão gestor da mão de obra.
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Além da declaração de não titularidade de financiamento ativo no SFH assinada pelo trabalhador sob as penas da lei, o agente financeiro consulta o CADMUT (Sistema do Cadastro Nacional de Mutuários do Sistema Financeiro da Habitação - SFH).
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O trabalhador assinará declaração, sob as penas lei, de que não é titular de posse, propriedade ou direitos de qualquer espécie sobre imóvel residencial e apresentará cópia da declaração do imposto de renda referente ao último exercício, na qual conste a declaração de bens, e o correspondente recibo de entrega.
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O lugar de exercício da ocupação profissional principal será comprovado com a apresentação do contrato de trabalho, carteira de trabalho com a anotação do contrato, declaração formal do empregador ou cópia de comprovante dos recebimentos com informação sobre o local de trabalho.
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Através de declaração firmada sob as penas da Lei, onde o trabalhador informe os locais onde exerce atividade remunerada e em qual desses exerce a ocupação principal. Neste caso, o trabalhador não pode possuir imóvel residencial, nem ser titular de financiamento ativo no SFH, em nenhum dos locais informados, inclusive cidades limítrofes e da mesma região metropolitana.
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A residência pode ser comprovada com a apresentação de um documento como o contrato de aluguel, conta de água, luz, telefone, gás, condomínio, TV por assinatura, extratos de conta bancária ou de cartão de crédito, extratos do FGTS, etc.
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Quando os cônjuges trabalham em municípios distintos a casa própria pode ser adquirida no lugar da ocupação principal de qualquer um deles, desde que não tenham outro imóvel residencial impeditivo.
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O trabalhador que não é proprietário de imóvel residencial em nenhuma parte do país, nem é titular de financiamento ativo no SFH, pode substituir a comprovação do exercício de ocupação principal ou tempo de residência por comprovante de moradia, com data atual, no município onde pretenda adquirir o imóvel.
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O artigo 20 da Lei nº 8.036, de 11 de maio de 1990 relaciona 17 hipóteses que permitem a movimentação da conta vinculada do FGTS pelo trabalhador:
1. despedida sem causa, inclusive indireta, culpa recíproca e força maior;voltar índice
2. rescisão do contrato de trabalho decorrente da extinção total da empresa, fechamento de estabelecimentos, filiais ou agências, supressão de atividades, declaração de nulidade do contrato de trabalho, ou falecimento do empregador individual;
3. aposentadoria concedida pela Previdência Social;
4. morte do trabalhador, neste caso o saldo é pago aos dependentes ou sucessores legais, independentemente de inventário ou arrolamento;
5. pagamento parcial das prestações de financiamento habitacional concedido no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação - SFH ou de participação em grupo de consórcio, cujo imóvel residencial já tenha sido adquirido pelo trabalhador consorciado;
6. liquidação ou amortização extraordinária do saldo devedor de financiamento imobiliário concedido no âmbito do SFH ou de participação em grupo de consórcio, cujo imóvel residencial já tenha sido adquirido pelo trabalhador consorciado;
7. pagamento total ou parcial do preço da aquisição de moradia própria ou de lote urbanizado de interesse social não construído;
8. afastamento do regime do FGTS por três anos ininterruptos;
9. extinção do contrato de trabalhado por tempo determinado, inclusive o dos trabalhadores temporários regidos pela Lei nº 6.019, de 3 de janeiro de 1974;
10. suspensão total do trabalho avulso por período igual ou superior a 90 dias;
11. neoplasia maligna que acometa o trabalhador ou dependente;
12. aplicação de até 50% do saldo disponível na data da opção em quotas de Fundos Mútuos de Privatização - FMP, regidos pela Lei n° 6.385, de 7 de dezembro de 1976;
13. vírus HIV, quando for portador o trabalhador ou dependente;
14. estágio terminal, em razão de doença grave, que acometa o trabalhador ou qualquer de seus dependentes;
15. idade igual ou superior a setenta anos;
16. necessidade pessoal do trabalhador, cuja urgência e gravidade decorra de desastre natural;
17. aplicação de até 30% do saldo disponível para integralização de cotas do FI-FGTS, quando autorizado pelo Conselho Curador do FGTS.
É permitida a utilização do FGTS para a compra de moradia para quem tenha perdido o direito de residir em decorrência de sinistro, tal como a contaminação do solo, bastando ao trabalhador comprovar sua ocorrência e a ausência definitiva de condições de habitabilidade do imóvel sinistrado.
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A não propriedade de imóvel residencial se comprova com a cópia da declaração do Imposto de Renda e recibo de entrega referente ao último exercício e declaração de não propriedade firmada sob as penas da lei.
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A comprovação se faz com certidão da matrícula e registro da alienação. Excepcionalmente, quando o imóvel foi adquirido por instrumento particular não registrado, a comprovação se faz com a certidão da matrícula e cópias do instrumento legal de cessão de direitos, com firmas reconhecidas.
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É possível alienar o imóvel impeditivo simultaneamente com a aquisição do novo imóvel, mas a data da transmissão não pode, em nenhuma hipótese, ser posterior à da aquisição e a liberação do dinheiro do FGTS ficará condicionada à apresentação da escritura de alienação devidamente registrada.
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Somente pode ser adquirido com a utilização do FGTS o imóvel que apresente os seguintes requisitos:
a) ser urbano;voltar índice
b) ser residencial;
c) destinar-se à moradia própria do trabalhador;
d) apresentar as condições para ser financiável no âmbito do SFH;
e) estar no limite de avaliação estabelecido para as operações do SFH;
f) estar registrado no cartório de registro de imóveis;
g) não ter sido objeto de utilização do FGTS nos 3 anos anteriores.
O imóvel para moradia própria é aquele em que o trabalhador instalará a sua residência e domicílio com ânimo definitivo. O ânimo definitivo não deve ser entendido como uma determinação pessoal imutável ou irretratável e sim como uma firme determinação existente no momento da contratação.
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Para ser financiável no Sistema Financeiro da Habitação - SFH o imóvel deve estar livre e desimpedido de qualquer ônus e apresentar as condições que o habilitam a ser aceito como garantia de operação.
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Não é aceito como garantia no SFH o imóvel:
a) com ônus reais ou encargos (1);
b) com cláusula de usufruto;
c) que já tenha sido de propriedade do proponente há menos de 2 anos;
d) construído em terreno não desmembrado ou que não constitua unidade autônoma;
e) com área de construção não averbada, em condomínio com características de loteamento ou desmembramento irregular;
f) que, pela sua natureza, se constitua em garantia precária;
g) relacionado com empreendimento-problema;
h) integrante de empreendimento com obras paradas, ou que apresente vício de construção pendente de solução;
i) fração ideal em condomínio com características de loteamento irregular;
j) em construção, salvo em conjunto financiado pelo SFH ou SFI;
k) vinculado a empreendimento considerado inviável;
l) imóvel da União, Estado, Município ou Autarquia;
m) que tenha destinação agrícola, inclusive sítios, glebas ou granjas. voltar índice
Também não são aceitos como garantia no SFH:
n) hospitais e clínicas;
o) escolas;
p) sedes de associações e sindicatos;
q) igrejas e templos de qualquer natureza;
r) clubes; casas de espetáculos ou similares;
s) sedes de emissoras de rádio e televisão.
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É possível utilizar os recursos do FGTS para a compra de casa de madeira, pré-fabricada, ou proveniente de outras tecnologias construtivas.
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É possível comprar imóvel residencial sob regime enfitêutico, com dinheiro do FGTS, desde que não adquiridos por ocupação.
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O valor máximo de avaliação admitido para operações no SFH e, portanto, para uso do FGTS, foi estabelecido pelo Banco Central do Brasil em R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais).
Para imóvel pronto o montante do FGTS não pode exceder ao valor da avaliação ou da compra - descontados os recursos próprios e de terceiros utilizados na aquisição; para imóvel em construção, o FGTS não pode exceder ao valor da avaliação do imóvel - terreno e construção - considerado pronto. Na construção em terreno próprio o FGTS não pode exceder ao custo total da obra e na operação de compra de terreno e construção não pode exceder ao custo total da obra e do terreno.
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A utilização de recursos do FGTS na aquisição de imóvel é anotada pelo Oficial de Registro de Imóveis no próprio registro da transmissão imobiliária e, dessa forma, a comprovação de que não houve uso do FGTS no prazo legal se faz com a própria certidão atualizada de matrícula imobiliária.
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Não. Falta autorização legal para o uso de recursos da conta vinculada do FGTS na reforma, ampliação ou melhoria em imóvel residencial de propriedade do trabalhador.
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Não. A lei não autoriza o uso do dinheiro do FGTS para execução de reparos em imóvel residencial de propriedade do trabalhador.
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Não. A legislação vigente não permite a liberação do FGTS para a execução da infraestrutura interna dissociada da construção imediata do imóvel. Na construção da moradia o uso é permitido pois os valores da infraestrutura estão diluídos nas etapas do cronograma físico-financeiro da obra.
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Não. Falta previsão legal para a utilização dos recursos do FGTS para que o trabalhador possa concluir as obras da moradia própria construída com recursos próprios.
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Imóvel com padrões mínimos de habitabilidade é aquele que possibilita a imediata ocupação, em condições de conforto, salubridade e segurança.
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Em geral, os agentes financeiros exigem do trabalhador, no original e cópia, os seguintes documentos:
a) carteira de identidade;
b) CPF - Cadastro de Pessoa Física;
c) comprovante de estado civil;
d) extratos atualizados das contas vinculadas;
e) cópia da última declaração e recibo de entrega do Imposto de Renda, referente ao último exercício;
f) comprovante do local de ocupação principal ou de residência há pelo menos 1 ano, no caso de aquisição em município diverso da ocupação principal.
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Em geral, os agentes financeiros exigem dos proprietários vendedores, no original e cópia, os seguintes documentos:
a) carteira de identidade;
b) CPF - Cadastro de Pessoa Física;
c) comprovante de estado civil.
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Em geral, os vendedores pessoas jurídicas devem apresentar os seguintes documentos:
a) comprovante de inscrição no CNPJ;
b) contrato ou estatuto social, alterações posteriores e ata de eleição da última diretoria;
c) certidão da Junta Comercial ou Cartório de Registro;
d) certidão negativa de débitos previdenciários;
e) certificado de regularidade do FGTS.
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Em geral, são exigidos os seguintes documentos relativos ao imóvel:
a) Opção de Compra e Venda, ou documento similar;
b) Certidão atualizada do Inteiro teor da matrícula imobiliária;
c) IPTU - Imposto Predial e Territorial Urbano;
d) Foro e laudêmio, se for o caso;
e) Para imóvel em construção, o projeto aprovado pela Prefeitura, orçamentos e cronogramas físico-financeiro da obra e inscrição no CREA do responsável técnico.
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Para efeito de transmissão da propriedade a certidão da matrícula é válida por 30 (trinta) dias, ficando o tabelião de notas - e o agente financeiro integrante do SFH - impedido de lavrar escritura ou contrato de compra e venda sem a apresentação de certidão válida.
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Sim. É admitida a compra de imóvel residencial concluído ou em construção com uso do FGTS por mais de um trabalhador, desde que todos declarem o ânimo de instalar residência e domicílio no imóvel adquirido e atendam aos demais requisitos para a operação.
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Sim. A lei não exige relação pessoal ou de família entre os trabalhadores interessados em adquirir o imóvel residencial em sociedade.
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Sim. É permitida a utilização do FGTS para aquisição de parte ideal, ao trabalhador já participante do contrato de financiamento ou que figure como proprietário na escritura, independentemente do percentual de propriedade de cada um.
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Não. É vedada a utilização do FGTS na aquisição de imóvel residencial com construção não averbada na matrícula imobiliária.
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Sim. É admitido comprar imóvel com área construída parcialmente averbada. Neste caso, constará no contrato apenas a área informada na matrícula do imóvel com o valor de avaliação da área total e a regularização, se necessário e exigido pelo poder público, é de responsabilidade exclusiva do comprador.
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Sim. Não há impedimento para a aquisição de imóvel misto aquele destinado à residência e à instalação de atividade comercial, porém os recursos do FGTS só serão utilizados para pagamento da parte residencial, cujo valor será discriminado no laudo de avaliação.
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Não. O flat, pelo caráter comercial, a princípio, não pode ser objeto de operação de aquisição com recursos do FGTS. No entanto, existem situações em que o imóvel recebe a denominação de "flat" por razões mercadológicas, mas não se caracteriza como tal. Por exemplo, o empreendimento pode ser denominado "Vila Mariana Residencial Flat", mas tanto seu memorial de incorporação, quanto a sua convenção condominial se referem apenas a unidades de uso exclusivamente residencial. Nesses casos, poderá o interessado comprovar ao agente financeiro a destinação residencial do imóvel e declarar que o imóvel adquirido será utilizado como moradia própria.
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Sim. É possível usar o FGTS para a aquisição de parte ideal de imóvel residencial, desde que o trabalhador declare sob as penas da lei que ali vai residir com ânimo definitivo e atenda aos demais requisitos para a operação.
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Sim. É permitida a utilização do FGTS para compra de outro imóvel ao cônjuge que, em decorrência de separação judicial, extrajudicial ou divórcio tenha perdido o direito de residir no imóvel de sua propriedade, mesmo que tenha ficado responsável pelo financiamento habitacional e pagamento das respectivas prestações, desde que atendidas as demais condições para utilização. A perda do direito de residir deve estar clara e expressamente consignada na carta de sentença ou formal de partilha ou, ainda, na escritura pública de separação.
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Não. Os recursos da conta vinculada do FGTS somente podem ser utilizados para construção em terreno próprio do trabalhador. Nesse caso, o companheiro deverá adquirir, por compra ou doação, parte ideal do terreno para legitimar a movimentação dos recursos.
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Somente o nu-proprietário de um ou mais imóveis que tenham sido recebidos em doação ou herança com a cláusula de usufruto pode utilizar os recursos do FGTS para a aquisição de imóvel para moradia própria.
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Não. Somente o nu-proprietário de imóvel recebido em doação ou herança com cláusula de usufruto pode usar o FGTS para adquirir moradia própria, além do que, a situação descrita pode caracterizar a transmissão simulada de direitos com o objetivo de utilização indevida dos recursos do FGTS.
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Não. O usufrutuário de imóvel residencial não pode usar o FGTS para comprar a casa própria, salvo renúncia expressa ao direito real de usufruto, devidamente averbada na matrícula imobiliária, em data anterior à movimentação do dinheiro do Fundo.
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Não. A doação de imóvel a filho menor impede a utilização do FGTS para a compra de outro imóvel, pois, em conformidade com o artigo 1.689 do Código Civil, os pais, no exercício do poder familiar, são usufrutuários legais dos bens dos filhos menores.
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Sim. O Espólio é o conjunto de bens, direitos e obrigações que compõe a herança, desde a morte até a final partilha. Não há impedimento para a aquisição de imóvel integrante desse conjunto de bens. A venda por espólio requer autorização judicial e a representação do espólio cabe ao inventariante, que apresentará o termo de compromisso e nomeação judicial.
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Não há impedimento para que o filho compre imóvel de propriedade dos pais, com recursos do FGTS. Mas a venda de imóvel para descendente (bisneto, neto, filho) requer a anuência expressa do cônjuge do alienante e dos demais descendentes e respectivos cônjuges, no próprio instrumento de venda.
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Sim. Embora a Lei nº 8036/90 não faça qualquer distinção quanto ao percentual de participação do mutuário no contrato firmado no âmbito do SFH, o FGTS entende que o trabalhador que tenha participação inferior a 40% poderá adquirir moradia própria com a utilização dos recursos do Fundo.
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Não. A aquisição de imóvel residencial na modalidade à vista com recursos do FGTS não implica em concessão de crédito e, portanto, não há razão para a realização de pesquisas cadastrais do proponente. Portanto, ainda que o trabalhador apresente restrições comerciais ou judiciais em seu nome, isso não deve ser considerado impedimento à aquisição da moradia própria.
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Sim. Mesmo na aquisição à vista com recursos do Fundo o agente financeiro tratará a questão das restrições cadastrais apontadas em nome do vendedor com os mesmos critérios utilizados para a operação de financiamento, pois, ocorrendo eventual nulidade da transação e cancelamento da contratação, o agente financeiro terá que ressarcir imediatamente ao FGTS o valor liberado, com juros e variação monetária. Ressaltamos que as restrições não são por si impeditivas. O que configura impedimento é o risco que essas restrições possam representar à contratação.
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Não. O processo para a utilização dos recursos do FGTS para a compra da casa própria é extremamente simples. No entanto, às vezes o procedimento de saque é confundido com o processo de aquisição da propriedade imobiliária, que tem as características burocráticas inerentes à segurança jurídica do negócio imobiliário. E é saudável que assim seja, pois se cuida da compra do bem da vida do trabalhador e não nos parece exagerado e sem propósito que a instituição financeira proceda as pesquisas relativas à origem e titularidade do imóvel e à situação jurídica, fiscal e comercial dos vendedores, buscando prevenir a realização de operações em fraude à execução ou aos credores, que podem ser anuladas judicialmente e causar enormes prejuízos ao trabalhador.
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Não há previsão legal para a utilização dos recursos do FGTS na aquisição de lote ou terreno dissociado da construção imediata do imóvel, exceto no caso de aquisição do chamado "lote urbanizado de interesse social".
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Não. Os recursos do FGTS são liberados exclusivamente para a aquisição da casa própria do trabalhador titular da conta vinculada, sendo vedada sua utilização para aquisição ou construção de moradia para terceiros, inclusive parentes ou dependentes.
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Sim. Nas chamadas operações de aquisição à vista, ou seja, aquelas em que o trabalhador utiliza os recursos do FGTS como recurso próprio, sem financiamento do SFH, é permitido a inclusão de cláusula resolutiva ou pacto comissório no contrato de compra e venda.
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Não. O FGTS somente pode ser utilizado para a aquisição de residência unifamiliar, ou seja, no terreno deve haver apenas uma residência construída.
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Sim. É possível a aquisição desde que a construção nos fundos se caracterize como edícula e assim seja considerado pelo engenheiro avaliador.
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Pela legislação atual, o estrangeiro não regularmente autorizado a fixar residência no Brasil está impedido de utilizar os recursos do FGTS pela impossibilidade da instalação de residência e domícilio no imóvel com ânimo definitivo. No entanto, se tiver contrato de emprego vigente no País o Fundo autoriza o uso para compra de imóvel residencial à vista.
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Não. É vedado utilizar recursos do Fundo para o pagamento de taxas, impostos e demais despesas decorrentes da contratação de aquisição de moradia própria com utilização do FGTS.
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Não. A esposa não poderá utilizar os recursos das contas vinculadas por não atender ao requisito básico de 36 meses de trabalho sob o regime do FGTS. De outro lado, não há qualquer impedimento para utilização dos saldos das contas vinculadas ativas e inativas de titularidade do marido.
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Sim. Não há impedimento legal para a aquisição da casa própria em Itanhaém, uma vez que esse município é limítrofe à Capital. Lembramos, no entanto, que a utilização do FGTS beneficia a aquisição de imóvel para moradia própria e que ambos firmarão declaração, sob as penas da lei, sobre a instalação de residência e domicílio no imóvel com ânimo definitivo. Assim, o eventual desatendimento da exigência legal - como a utilização como casa de praia - poderá resultar, entre outras consequências, no cancelamento da operação e devolução dos recursos ao Fundo.
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Sim. Desde que o regime de bens adotado implique na “incomunicabilidade” do bem a ser adquirido com o FGTS.
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Sim, desde que possa comprovar a inexistência de edificação, mediante a apresentação do carnê do IPTU e da certidão atualizada da matrícula do imóvel.
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Sim. As cláusulas de incomunicabilidade e de impenhorabilidade não são impeditivas à transmissão da propriedade e não requerem averbação de cancelamento.
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Sim. A cláusula de reversão ao patrimônio do doador é um ônus que acompanha o imóvel e deve ser expressamente cancelada.
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O subsídio é um benefício concedido uma única vez, com recursos do FGTS e da União, para trabalhadores com renda até R$ 2.790,00, sob a forma de desconto destinado a complementar o valor do imóvel, calculado em função da renda, localização do imóvel e operação contratada, no valor de até R$ 23.000,00 ou sob a forma de desconto equilíbrio, com redução da taxa de juros e dispensa de pagamento da taxa de administração, limitado ao menor valor entre 75% do valor financiado ao beneficiário e R$ 10.034,00.
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Tem direito ao subsídio, com caráter pessoal e intransferível, o trabalhador com renda familiar mensal até R$ 2.790,00 (dois mil, setecentos e noventa reais) exclusivamente para complementação da capacidade de pagamento do proponente, na aquisição de imóvel novo ou usado, construção em terreno próprio, na aquisição de terreno e construção, na aquisição de material de construção para fins de construção de unidade habitacional e na aquisição de material de construção para fins de conclusão, ampliação, reforma ou melhoria em operações coletivas.
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Não. De acordo com o artigo 490 do Código Civil “salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador.” Portanto, a menos que se tenha convencionado de forma diferente, a responsabilidade pelo registro do contrato ou escritura de venda e compra é do comprador.
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Não. O imóvel adquirido com recursos do FGTS somente poderá ser objeto de nova transação com recursos do FGTS depois de, no mínimo, 3 anos.
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Sim. A lei autoriza a utilização dos recursos do FGTS para a aquisição da moradia própria e o Conselho Curador do FGTS definiu moradia própria como aquela em que o trabalhador pretende instalar residência e domicílio com ânimo definitivo. Ao requerer a liberação do FGTS o trabalhador declara, sob as penas da lei, que o imóvel a ser adquirido será utilizado para sua moradia própria. Portanto, a aquisição do imóvel seguida de venda para terceiro pode configurar fraude para a utilização indevida e intempestiva dos recursos do FGTS.
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Sim. No entanto, ressaltamos que a lei somente autoriza a utilização dos recursos do FGTS para a aquisição da moradia própria e o Conselho Curador do FGTS definiu moradia própria como aquela em que o trabalhador pretende residir com ânimo definitivo. Ao requerer a liberação do FGTS o trabalhador declara, sob as penas da lei, que o imóvel será utilizado para sua moradia própria, dessa forma, a aquisição do imóvel realizada com a intenção de venda para terceiro configura fraude para a utilização indevida e intempestiva dos recursos do FGTS.
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Nada impede a recompra de imóvel vendido anteriormente. Mas, para a utilização dos recursos do FGTS deverá ser observado o prazo de carência estabelecido pelo Conselho Curador de três anos, se o comprador utilizou dinheiro do Fundo para a aquisição. Quanto à segunda parte da questão: configurará fraude ou simulação toda a operação realizada com o intuito de simular ou de fraudar as normas do Fundo.
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A fraude é gênero do qual a simulação é espécie. Considera-se simulado o ato que apenas têm aparência de transmissão ou constituição de direitos, quando é certo que o suposto beneficiário de tal transmissão ou constituição de direitos nada tem em seu favor. Há, na simulação uma falsa declaração, confissão, condição ou cláusula. Pode ser absoluta, quando contiver aspecto, declaração, data, fato, condição ou cláusula inverídica ou relativa (a chamada dissimulação), quando tem por objetivo acobertar a efetiva realização de um ato diverso daquele expresso no ato simulado. A fraude à lei consiste em valer-se de um expediente, pelo qual, usando de um instrumento aparentemente lícito, na realidade, visa-se alcançar um resultado proibido por lei. A fraude pode ser unilateral. Na simulação ambos - comprador e vendedor - concorrem para a sua realização. Dispõe o Código Civil, em seu art. 166, VI, ser nulo negócio jurídico que tiver por objetivo fraudar lei imperativa. Dispõe, também, o mesmo Código no art. 167, ser “nulo o negócio jurídico simulado”, mas ressalva que subsistirá o negócio “que se dissimulou, se válido na substância e na forma.” A lei civil define claramente a simulação: “Haverá simulação no negócio jurídico quando: I – aparentarem conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às quais realmente se conferem ou transmitem; II – contiverem declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira; III – os instrumentos particulares forem antedatados ou pós-datados.”
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O FGTS é um fundo formado para garantir ao trabalhador o recebimento de verbas indenizatórias nas hipóteses de demissão injusta, aposentadoria ou morte. Tem, portanto, natureza indenizatória e, dessa forma, os valores ali depositados em contas individuais para efeitos de controle, pertencem ao Fundo enquanto não ocorrer quaisquer das hipóteses citadas. A autorização legal para utilização desses recursos para outros fins, inclusive a aquisição de moradia própria é, na verdade, exceção à regra geral.
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a) Irregularidades cometidas pelo agente financeiro: No caso de ausência de documentos importantes para a comprovação da regularidade da movimentação, o Agente Operacional concede prazo ao agente financeiro para a regularização da operação (se esse tipo de irregularidade for recorrente o Agente Operacional poderá recomendar ao Conselho Curador o descredenciamento do agente financeiro para operar recursos do FGTS); quando a irregularidade decorrer de fraude ou indício de fraude na documentação apresentada, o Agente Operador pode cancelar a operação de utilização do Fundo e exigir do agente financeiro o imediato ressarcimento do valor indevidamente movimentado, sem prejuízo da comunicação da ocorrência ao Ministério Público para abertura do respectivo processo. b) irregularidades praticadas exclusivamente pelo trabalhador: O Agente Operacional comunicará o trabalhador sobre o cancelamento da operação e o notificará para a devolução dos valores utilizados indevidamente, atualizados e acrescidos de juros pro-rata-die a taxa de 6% ao ano, desde a data do débito até a data da efetiva devolução. Essa devolução poderá ser parcelada, a critério do Agente Operacional, com observância do comprometimento máximo de 30% da renda do trabalhador. Caso o trabalhador se recuse a proceder à devolução, a cobrança administrativa é encerrada para dar início à cobrança judicial. Em qualquer dos casos o Agente Operacional comunicará a ocorrência ao Ministério Público Federal.
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O trabalhador que se utilizar, direta ou indiretamente, de meio fraudulento para a movimentação intempestiva de recursos do FGTS ficará obrigado a ressarcir, através de medidas administrativas ou judiciais, todos os valores indevidamente utilizados, acrescidos de juros e atualização monetária e, além disso, ficará sujeito às medidas criminais propostas pelo Ministério Público Federal.
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A movimentação dos valores depositados nas contas vinculadas ao FGTS somente é autorizada nas situações previstas na legislação específica. Utilizar-se de meio fraudulento para liberar os recursos do FGTS intempestivamente, enquadra-se ao tipo penal do art. 171 do Código Penal - estelionato. Esse é o entendimento dominante nos Tribunais.
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- Aquisição do imóvel e imediata revenda, utilizando os recursos do FGTS para outras finalidades;
- Constituição de pessoa jurídica sem motivação empresarial com incorporação do imóvel residencial para integralização de capital e posterior utilização do FGTS para a aquisição de outro imóvel residencial;
- Doação do imóvel residencial para filhos menores;
- Doação de imóvel residencial para pais, irmãos, filhos com cláusula de reversão e retorno para o patrimônio do doador;
- Doação parcial de imóvel residencial para pais, irmãos, filhos com cláusula de reversão e retorno para o patrimônio do doador, exclusivamente para atender ao limite de 40% de participação na propriedade.
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- Declaração de imposto de renda, com a substituição de páginas do documento original por outras preparadas para atender às exigências legais, excluir a propriedade de imóvel impeditivo, excluir dependentes para efeito de composição de renda ou, ainda, alterar domicílio e comprovar residência;
- Retificação injustificada da declaração de imposto de renda com a finalidade de substituir a declaração de propriedade de imóvel residencial por outros tipos de bens (empréstimos, quotas sociais etc.).
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A operação em que o comprador ou vendedor aparente não possuir condições financeiras para a transação, configurando a possibilidade de se tratar de “testa *de ferro” ou “laranja”;
A operação em que o comprador ou vendedor pretenda subfaturar ou superfaturar o imóvel;
A promoção, pelo comprador ou vendedor, de sucessivas transações, pessoalmente ou por intermédio de terceiros.
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Fica caracterizado o subfaturamento quando o valor de venda apresenta diferença relevante com o valor de avaliação sem razões econômicas ou jurídicas justificativas dessa divergência.
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A Caixa Econômica Federal é apenas o agente operacional do FGTS. Obedece às orientações emanadas do Conselho Curador do Fundo e não tem poderes para permitir ou impedir uma operação sem que a lei assim o determine. Por outro lado, como os demais bancos, a CAIXA é também agente financeiro do FGTS e é nessa condição que realiza as operações de financiamento e participa de operações de compra e venda com recursos do fundo.
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Sim. De um lado, a lei não estipula prazo mínimo para a alienação de imóvel adquirido com recursos do FGTS e o direito à disposição do bem é um dos atributos da propriedade. O que se espera do adquirente é o chamado "ânimo definitivo de instalar residência e domícilio", isto é, que no momento da aquisição o trabalhador pretenda efetivamente residir naquele imóvel. De outro lado, o comprador do imóvel não poderá utilizar-se dos recursos do FGTS para a aquisição antes de completados três anos da última transação.
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Sim. Aquele que é casado sob regime de bens em que não há comunicação patrimonial (comunhão parcial, para os bens adquiridos antes do casamento, separação de bens e participação final nos aquestos) pode adquirir a casa própria com recursos do FGTS, ainda que o cônjuge seja proprietário de outro imóvel residencial.
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Para a concessão de financiamento bancário, seja qual for a origem dos recursos, a instituição exige do mutuário, além da capacidade financeira, também a chamada idoneidade cadastral, ou seja, o proponente ao financiamento não pode ter restrições cadastrais. No caso em questão, se a dívida fiscal foi negociada o proponente deixou de ser inadimplente e voltou a ser devedor. Dessa forma, a dívida poderá ser considerada para a apuração de sua capacidade financeira, mas não deverá afetar a idoneidade cadastral, não prejudicando o acesso ao financiamento para a construção da moradia.
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Sim. A lei nº 12.058/2009 estendeu ao trabalhador participante de grupo de consórcio para aquisição de imóvel residencial a possibilidade de utilizar os recursos do FGTS para o pagamento do lance ofertado e, também, para complementar o valor da carta de crédito obtida.
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Sim. A lei nº 12.058/2009 também autorizou, para contratos de participação em grupo de consórcio cujo bem já tenha sido adquirido pelo consorciado, a possibilidade do pagamento parcial das prestações e da liquidação ou amortização extraordinária do saldo devedor do financiamento com o dinheiro do Fundo.
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O imóvel deve ser urbano, deve ter sido comprado com os recursos da carta de crédito do consórcio, o valor de avaliação, na data da aquisição, não pode exceder ao limite estabelecido para o SFH - R$ 500 mil - e deve estar localizado no município onde o trabalhador exerça ocupação principal ou resida há mais de um ano (incluindo os municípios vizinhos ou da mesma região metropolitana).
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Ao trabalhador se aplicam as regras comuns de utilização do FGTS, ou seja, além de ser titular do contrato de consórcio, deve ter três anos de trabalho sob o regime do Fundo e não pode ser proprietário de imóvel residencial no local onde exerça ocupação principal, nem ser detentor de financiamento ativo do SFH - Sistema Financeiro da Habitação em qualquer parte do território nacional, na data de aquisição do imóvel, salvo se comprovar a alienação do imóvel impeditivo à utilização do Fundo.
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Sim. A lei autoriza o uso do saldo da conta vinculada do FGTS para a aquisição da casa própria e, também, para o pagamento parcial das prestações mensais, amortização ou liquidação do saldo devedor de financiamento concedido no âmbito do SFH, do SCONS (Sistema de Consórcios), de programas governamentais destinados à moradia própria do trabalhador e de financiamentos com recursos do FAR, para adquirentes de moradia própria pelo PAR.
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Sim. Desde que seja o titular ou coobrigado no financiamento contratado no SFH, no SCONS (Sistema de Consórcios) e em programas governamentais destinados à moradia própria do trabalhador e atenda aos demais requisitos legais.
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Para pagar parte das prestações, amortizar ou liquidar o saldo devedor, além de ser titular ou coobrigado do contrato, o trabalhador deve comprovar três anos de trabalho sob o regime do FGTS e que atendia aos requisitos de não propriedade de imóvel residencial e não titularidade de outro financiamento ativo no SFH na data da assinatura do contrato de concessão do financiamento ou na data de utilização do FGTS, observadas as normas vigentes nesses períodos.
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Não. O trabalhador poderá pagar com o dinheiro do FGTS até 80% (oitenta por cento) do valor nominal das prestações.
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Não. É possível usar os recursos do FGTS no pagamento parcial das prestações quando o mutuário está com os pagamentos em dia ou com até 3 (três) prestações em atraso, consecutivas ou não, na data da solicitação ou da operação, que serão incluídas e computadas ao montante liberado pelo valor nominal acrescido das multas, juros, atualização monetária e demais cominações decorrentes do inadimplemento.
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Não. A lei não prevê a utilização do FGTS para o pagamento de prestações em atraso, mesmo em contratos firmados no SFH, salvo a situação descrita na questão 101 acima.
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No máximo 12 (doze) prestações mensais, consecutivas ou não, incluindo as parcelas vencidas mencionadas na questão 101 acima, com início no primeiro vencimento a partir da data da utilização do Fundo.
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Sim. O dinheiro do FGTS poderá ser utilizado para o mesmo fim logo após o término da operação anterior.
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O contrato de financiamento deve ter sido regularmente concedido no âmbito do SFH ou do SCONS e estar com as prestações em dia na data da utilização do Fundo. Apenas na operação de liquidação do contrato de financiamento é admitida a existência de prestações em atraso, com a utilização do FGTS para liquidar o saldo devedor total, incluindo o valor atualizado das prestações em atraso.
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Não. A partir de 01/01/2008 o FGTS deixou de exigir valor mínimo para a operação de amortização de saldo devedor de financiamento.
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Deve ser observado o intervalo mínimo de dois anos, contados da data da última operação efetivada para utilização do FGTS na amortização ou liquidação do saldo devedor do financiamento.
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Não. O intervalo de dois anos se aplica a cada trabalhador, podendo o coobrigado de financiamento amortizado há menos de dois anos utilizar seu FGTS para outra amortização ou liquidação nesse período, desde que atenda aos demais requisitos legais.
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Sim. É permitida a amortização ou liquidação do financiamento com dinheiro do FGTS, desde que o adquirente comprove três anos de trabalho sob o regime do FGTS e não tenha propriedade ou direito real sobre imóvel residencial nas condições impeditivas para aquisição da moradia própria.
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Sim. É admitida a amortização ou liquidação do contrato de financiamento transferido para o âmbito do SFH com recursos do FGTS, desde que o financiamento e o imóvel atendam às condições para enquadramento no SFH e que o trabalhador comprove três anos de trabalho sob o regime do FGTS, não seja titular de contrato no SFH e não tenha propriedade ou direito real sobre imóvel residencial nas condições impeditivas para aquisição da moradia própria.
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Sim. O saldo devedor de financiamento assumido por contrato de gaveta pode ser liquidado com dinheiro do FGTS desde que o trabalhador comprove ser titular ou coobrigado de contrato de cessão de direitos, de promessa de compra e venda ou de instrumento público ou particular de procuração lavrados até 25/10/1996, com firmas reconhecidas em cartório até aquela data. Além disso, o trabalhador não pode ser titular de financiamento no SFH em qualquer parte do País e não deve ter propriedade ou direito real sobre imóvel residencial nas condições impeditivas para aquisição da moradia própria.
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Sim. Mas somente para pagamento parcial das prestações, amortização ou liquidação do saldo devedor do primeiro financiamento contratado, sendo vedada a utilização para o segundo financiamento obtido irregularmente.
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Não. É vedada a utilização do Fundo para pagamento parcial das prestações, amortização ou liquidação do saldo devedor desse financiamento em razão do descumprimento da cláusula de alienação do imóvel impeditivo.
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Não. A alienação do imóvel impeditivo em após o decurso do prazo de 180 dias compromissado não é suficiente para a regularização do financiamento e impede a utilização dos recursos do FGTS.
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Sim. Mas somente para pagamento parcial das prestações, amortização ou liquidação do saldo devedor do primeiro financiamento contratado no âmbito do SFH, ou para o financiamento mais antigo no caso de venda do imóvel ou transferência do primeiro financiamento.
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Sim. A operação pode ser cancelada nas seguintes situações:
a) liquidação antecipada do financiamento pelo mutuário;
b) execução da dívida pelo agente financeiro;
c) falecimento ou invalidez permanente do mutuário, com liquidação do contrato em função do sinistro;
d) sinistro de danos físicos do imóvel reconhecido pela seguradora;
e) extinção da dívida por término do prazo de financiamento ou quando o saldo tornar-se nulo;
f) transferência do financiamento, adjudicação ou dação do imóvel em pagamento da dívida;
g) outros motivos, justificados pelo agente financeiro.
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Sim. A operação pode ser cancelada nas seguintes situações:
a) impossibilidade da operação;
b) falta de conclusão da obra em que foi utilizado o FGTS;
c) desistência na utilização pelo trabalhador;
d) irregularidade na autorização;
e) erro na autorização ou na liberação dos recursos.
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Não. Os valores não utilizados serão devolvidos ao FGTS e restituídos para as mesmas contas vinculadas de onde foram sacados, acrescidos da atualização monetária e dos juros.
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